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2008年1月成都市房地產(chǎn)市場分析（下）
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-2-16
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四、本月熱點(diǎn)信息
1、新出臺政策
土資源部部長徐紹史日前簽發(fā)國土資源部第40號令，正式公布《土地登記辦法》并于2008年2月1日起施行。
分析：《登記辦法》規(guī)定，土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為�！锻恋氐怯涋k法》是政府完善土地管理機(jī)制的又一方式，能夠進(jìn)一步保障各方的正當(dāng)利益。
3日，國土資源部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合出臺《土地儲備管理辦法》
分析：辦法明確規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。此辦法的出臺，通過加快前期開發(fā)速度，使政府手中的“凈地”多起來，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。
《成都市新建住宅附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案辦法》近日出臺，《辦法》要求，從明年1月1日起，所有新建住宅附屬設(shè)施設(shè)備必須到房管部門辦理備案手續(xù)后，才能交付給業(yè)主使用。
分析：《辦法》實(shí)施后，小區(qū)附屬配套設(shè)施是否到位，是否完善合格，業(yè)主將有據(jù)可查。如果開發(fā)商沒有辦理備案手續(xù)就交房，業(yè)主可以向房管部門進(jìn)行投訴。對未辦理備案手續(xù)擅自交付新建住宅附屬設(shè)施設(shè)備使用的開發(fā)商，備案部門應(yīng)責(zé)令其限期改正；拒不辦理備案手續(xù)的將予以信用記錄并公布。對交付使用條件不符合《辦法》規(guī)定的，房產(chǎn)行政管理部門將責(zé)令開發(fā)商限期整改；逾期不改正的，處以交付使用住宅銷售額1‰—3‰的罰款。對新建住宅附屬設(shè)施設(shè)備交付使用實(shí)行監(jiān)管的舉措，成都走在了全國的前列�！掇k法》的出臺，是對房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步規(guī)范，通過這一《辦法》的實(shí)施，購房者的利益將得到進(jìn)一步的保障。
國務(wù)院近日下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下稱《通知》)，首次提出征繳增值地價、確立土地利用規(guī)劃優(yōu)先性和制定考核制度等新措施，以求全面盤活存量土地，保住耕地。
分析：《通知》規(guī)定，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。 與2007年的兩份通知相比，在征收土地閑置費(fèi)的比例問題上，此次通知刪去了“原則上”的字眼。 這已是繼2007年中央層面《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》和《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》之后，在如何處理閑置土地問題上的第三份通知。
2、規(guī)劃動向
成都北新大道與繞城高速即將開建互通立交橋，1月3日，該工程已經(jīng)開始招標(biāo)。建成后的互通立交橋車行道總長度約9.8公里。
分析：北新大道與繞城高速互通立交橋總投資約5000萬元，車行道總長度約9.8公里，車道新建及改造總面積49652平方米，護(hù)坡面積5073平方米，設(shè)計渠道遷改541米。工程建設(shè)日期預(yù)計120天。互通立交橋建成以后，北新大道與繞城高速的互通功能將得到增強(qiáng)。這能帶動城北、新都等區(qū)域的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
橫跨三環(huán)路的成都IT大道成黃跨線橋6日正式通車.
分析：成黃跨線橋貫通以后，駕車可以由黃田壩直跨三環(huán)路，經(jīng)金沙車站，與中心市區(qū)緊密相連，西三環(huán)也從此變通途。對城西三環(huán)的居住環(huán)境是一個很大的提升，將整體提升西三環(huán)的居住價值，推動西三環(huán)的房地產(chǎn)開發(fā)。
3、動態(tài)信息
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，在2007年的最后幾個星期，北京的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)了下降，而且降幅還不小。與此同時，國內(nèi)其他曾經(jīng)價格堅挺的廣州、深圳、上海等城市也紛紛出現(xiàn)了房價下跌的態(tài)勢。
分析：北京等一級城市的房地產(chǎn)行業(yè)起步較早，有著較大的泡沫。因此，在遭遇新政后，這些一級城市，成交量與價格等紛紛跳水。但是作為二線城市的成都，房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，因此泡沫相對較少。在新政風(fēng)波中，雖然也受到了一定程度的打擊，但是影響相對較小，市場反應(yīng)也較為正常。
1月10日，《成都市成華區(qū)東郊企業(yè)生活區(qū)危舊房改造惠民工程搬遷安置實(shí)施辦法》（以下簡稱“實(shí)施辦法”）正式出臺，并在萬年場片區(qū)、府青路立交橋片區(qū)、建設(shè)路片區(qū)、雙林路片區(qū)、府青路片區(qū)等5大區(qū)域（具體范圍以規(guī)劃紅線為準(zhǔn)）全面施行。
分析：這一舉措中，受惠最大的是東郊企業(yè)生活區(qū)的居民。同時，危舊房改造工程，對城東整體形象也是一個較大的提升。
創(chuàng)輝租售被指卷款上億資產(chǎn)
分析：深圳創(chuàng)輝租售在東莞突然一夜間關(guān)閉了僅存的30多家門店的事件。這是在中天之后出現(xiàn)的又一個租售公司關(guān)門事件。而在此前，才進(jìn)入東莞僅一年的深圳創(chuàng)輝租售曾瘋狂地開了110多家門店。在市場一路上揚(yáng)的時期，迅速擴(kuò)張，而當(dāng)政策來襲時，這種盲目擴(kuò)張就為后面的倒閉埋下了伏筆。在房地產(chǎn)市場逐漸健全的過程中，一批批房地產(chǎn)公司，正在面臨著大洗牌。大洗牌的過程無疑是殘酷的，但最后的結(jié)果一定是對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有利的。
日前，建設(shè)部已著手對浙江杭州西湖的天價樓盤8號公館進(jìn)行調(diào)查
分析：8號公館比上海天價樓盤“湯臣一品”還貴，在開盤當(dāng)初就引來了眾多的爭議。建設(shè)部對湯臣一品、8號公館等天價樓盤的調(diào)查，無疑給各地正在做著豪宅項(xiàng)目的開發(fā)商提了醒，豪宅也要物有所值。同時，政府已經(jīng)開始對房價的虛高進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的清查。
央行大手筆又抽走資金2540億 經(jīng)濟(jì)緊縮全面加速
分析：繼上周二、上周四央行分別通過發(fā)行票據(jù)和正回購的方式回籠資金2440億元和2600億元后，央行近日再度回籠資金2540億元，央行如此頻繁地大規(guī)模回籠資金實(shí)屬罕見。央行在年底進(jìn)行資金回籠本是正常的事情，但是這樣的動作，對于目前資金緊缺的房地產(chǎn)市場來說，無疑是雪上加霜。房地產(chǎn)開發(fā)商在面臨政策的壓力的同時，也將遭受資金供血不足，所帶來的壓力。
建設(shè)部部長汪光燾日前指出，2008年，在房價較高、漲幅較快的大中城市，應(yīng)努力幫助中等收入家庭解決住房問題。
分析：汪光燾的談話意味著政府部門在反復(fù)強(qiáng)調(diào)保障低收入家庭住房問題后，開始考慮將中等收入家庭也納入到政府住房保障規(guī)劃范圍中來。這一說法，從理性的角度來看，其號召性意義大于實(shí)際的操作性。把中等收入家庭也納入到政府住房保障規(guī)劃中來的話，這對房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展是不利的。它過多的強(qiáng)調(diào)了政府的宏觀調(diào)控而忽略了市場的自身調(diào)節(jié)作用，有著矯枉過正的嫌疑。
土地執(zhí)法百日行罰款近20億
分析：政府前段時間的土地執(zhí)法百日行動，對3.1萬多起違規(guī)違法用地案件進(jìn)行了處理。國家在土地管理方面執(zhí)法力度的加強(qiáng)，實(shí)際是政府在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
1月29日，成都九蓉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)將走上拍賣臺。
分析：九蓉公司現(xiàn)有土地使用權(quán)面積約13863.43平方米，該地塊位于成都市高新區(qū)，距新會展中心、1號線地鐵口均約1公里。地塊為形狀方正的凈地，其東面為規(guī)劃中的中石油地塊，南面為中興通訊地塊，西面和北面也有在建的商業(yè)金融用地。據(jù)悉，此區(qū)域?qū)⒂糜诎l(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)以及出口加工等產(chǎn)業(yè)，成為商業(yè)氛圍較濃、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚片區(qū)。標(biāo)的的保證金為1000萬元，起拍價至少在1.5億元以上。雖然九蓉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)人員表示九蓉公司沒有相關(guān)的債權(quán)債務(wù)糾紛。但是，在成都市場上，這種房地產(chǎn)公司出售其全部股權(quán)的現(xiàn)象尚不多見。這一事件可能是在政府政策調(diào)控下，房地產(chǎn)公司為了退出市場而采取的一種方法。同時，由于此次股權(quán)拍賣中，還包括了該公司現(xiàn)有使用權(quán)的20余畝土地，因此，這也很可能是房地產(chǎn)開發(fā)商在近期的土地整治過程中，出于政策壓力而進(jìn)行的“吐地”行為。
投身西部涉足舊城改造，杭州開元房產(chǎn)入成都。
分析：日前，杭州開元房地產(chǎn)集團(tuán)在成都中國人民解放軍第3508工廠職工住房整體改造合作開發(fā)建設(shè)投資商招商項(xiàng)目招標(biāo)中一舉中標(biāo).此次中標(biāo)合作開發(fā)建設(shè)的成都3508廠改造項(xiàng)目，是成都舊城改造浩大工程的一個重要組成部分，項(xiàng)目位于成都市中心，距成都市人民公園步行僅5分鐘，距天府廣場步行僅10分鐘，地理位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目開發(fā)總量約百萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房約為3500套，商品住宅約為3000套，總投資預(yù)計達(dá)30億元人民幣。開元房產(chǎn)中標(biāo)的舊城改造項(xiàng)目，地理位置優(yōu)越，而且其經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量與商品住宅數(shù)量幾乎持平，這樣的情況，使得開元房產(chǎn)，以舊城改造為由，做商品住宅開發(fā)的目的非常明顯。
7108萬成都天拓置業(yè)尋大股東
分析：成都天拓置業(yè)有限公司60%股權(quán)正以掛牌價7108.58萬元入場尋找買主，而這些股權(quán)的持有者，正是中石化旗下的東營大明置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司。 這起轉(zhuǎn)讓如果成功，將有利于成都天拓置業(yè)進(jìn)一步融資。這起轉(zhuǎn)讓如果成功，將有利于成都天拓置業(yè)進(jìn)一步融資。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的不斷加強(qiáng)，銀行對房地產(chǎn)信貸日益收緊，產(chǎn)權(quán)市場作為房地產(chǎn)企業(yè)融資平臺的功能正不斷增強(qiáng)�！�
好萊塢影城有望落戶成都龍泉湖
分析：1月30日，在成都考察的美國NY國際聯(lián)合和SG發(fā)展集團(tuán)總裁、世界著名項(xiàng)目管理專家Ms.NancyNg透露，如果進(jìn)行順利，美國NY國際聯(lián)合和SG發(fā)展集團(tuán)將從今年起至2013年，斥資25億美元，分三期在龍泉湖打造好萊塢影視主題公園。如果這一項(xiàng)目能夠真正落地的話，成都東、南、西、北四個方向就都有樂國際性的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目了。隨著城市化進(jìn)程的加快，成都的近郊必將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。目前，龍泉湖還沒有被成都的房地產(chǎn)商關(guān)注，確吸引來了國外資本。如果真能有25億美元的國外資本注入的話，成都的房地產(chǎn)開發(fā)商必將把目光投向龍泉湖。
五、本月土地交易結(jié)果
1、成都市本月土地拍賣成果（無）
2、本月郊縣土地成交結(jié)果
本月新都、都江堰和龍泉三個區(qū)縣進(jìn)行了4次土地拍賣，共拍出了1307.7畝土地。成交總金額達(dá)到了218124.58萬元。平均每畝成交金額約為166.8萬元。
新都土地拍賣情況：
都江堰土地拍賣情況：
龍泉土地拍賣情況：
注：以上地塊中的成交價及樓面地價來源于國土局拍賣現(xiàn)場發(fā)布的以最高容積率計算所得的結(jié)果，僅供參考。
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